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青春华章|融合前路
第一财经 作者:郑娜
市场乐观情绪在增加。
四大一线城市中,上海、广州、深圳连夜发布楼市新政,回应市场关切,提振市场信心。
9月29日晚,上海率先全方位响应监管层对房地产业发展的新定调,六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》(以下简称《通知》),对限购政策、住房信贷政策、税费政策等进行了调整,《通知》自2024年10月1日起施行。
紧跟上海的步伐,广州明确全面取消限购,成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市;同时,深圳也优化分区住房限购政策、将首套房最低首付比例调整至15%等。
业内认为,目前,全国范围内的房贷利率和首付比例都下行到历史最低位,限购政策也颇为宽松,但市场行情仍有提振,而一线城市的限购等政策调整就在于提振市场信心,吸引那些曾经无购房资格、但有购买力的人群。同时,一线城市的新政也意味着,当前楼市进入空前宽松的阶段,为后续各地政策放松、市场持续回暖创造了较好的条件。
限购政策再优化
26日的中央政治局会议上提及,要回应群众关切,调整住房限购政策。
广州率先全面取消限购,政策明确,本次限购政策调整后,本广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的,不再审核购房资格,不再限制购房套数。
稍晚些时候,深圳也发布新政,优化分区住房限购政策,规定深圳市户籍居民家庭限购2套住房,本市户籍成年单身人士限购1套住房;非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房等。同时,首套房最低首付比例调整为15%,二套房为20%。
上海的《通知》中也对限购政策进行了优化。具体来看,其一,缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限,从此前的“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,这有助于加快非沪籍居民购房资格的满足,尤其是最近几年新进入上海就业的人群将更快获得购房资格,也有助于提振购房信心和激活购房潜力,持续加快“来沪工作-缴纳社保-购房安家”的节奏。
上海中原地产市场分析师卢文曦提到,1年的时间非常短,尤其对于刚需买家而言,“上车”已经非常容易。“现在外环以外的成交占比大约在5-6成区间运行,也就是说大部分刚需产品在外环外。二者之间有非常高的契合度,可见这一政策是精准匹配供需关系。”
其二,《通知》提升了持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
卢文曦向记者表示,这一政策照顾到了部分改善群体,对于非沪籍家庭而言可以多买1套房子。过去非上海户籍家庭的“房票”只有1张,无法释放多买一套的需求。在当前信贷政策相当友好的背景下,这有利于激发这部分客群的购买欲。
此外,在首付比例下调方面,上海的本次政策也作出了详细规定,显著降低购房门槛和首付成本。具体来看,《通知》规定,首套房最低首付款比例降为15%,二套房降为25%;实行差异化政策区域的则降为20%。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。
在卢文曦看来,当前将二套房首付比例下降一成,进一步降低购房门槛,对于改善需求者而言有较高吸引力。同时,9月24日央行释放宽松货币政策信号,未来降息可能性非常大,“降首付+降息”的组合可以有效降低月供压力和置业总成本。
据测算,以购房者认购1000万的房源为第二套住房为例,本次调整前,首付款约为350万,在调整后则为250万,减少了100万元,减负效应明显。若对比历史上上海二套房最高70%的首付比例,可以看出当前改善型购房需求的购房门槛得到显著下降。
十月楼市有望止跌企稳
本次新政中另一颇为市场关注的就是对增值税的调整。《通知》规定,调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税免征年限从5年调整为2年。
增值税调整的政策自2021年年初,当时多部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》明确,将增值税征免年限从2年提高至5年。
58安居客研究院院长张波表示,这一条是市场非常期待的政策,大量的以旧换新需求市场现实存在,但是购房者换房成本高,尤其是交易税费高,此政策可以有效降低交易成本,有利于市场盘活。
值得一提的是,《通知》还明确,及时取消普通住房标准和非普通住房标准。由于增值税、个税与普通住房标准挂钩,该标准调整后,可以减轻交易环节税费,有望显著降低房东售房成本,起到交易润滑的作用。
卢文曦表示,房东卖房需要缴纳增值税,不管是普宅还是非普宅,此前持有不满5年,都要全额征税;持有满5年后,普通住宅免增值税,非普通住宅收差额增值税。同时,房东卖房还需要缴纳个税,普通住宅按成交金额1%、非普通住宅按2%收税。
这也就意味着,普宅、非普宅标准取消后,上述税费的缴纳也将大幅减少。
若以一套非普通住宅买入时300万元、现在交易价格为800万,持有时间超过5年时计算,政策调整前,卖家需缴纳约27.5万元增值税,个税为16万;调整后,增值税为0,个税为8万元,整体减负35万元。
业内认为,在交易环节上节省如此多成本,买卖双方都会得到实惠,房价上的损失可以在交易中补回来,谈判会顺畅很多。二手房交易的顺畅有助于置换需求持续稳定释放。
卢文曦认为,“金九”市场期待很高,但受天气和假期影响,导致前半段楼市表现不理想,不管是新房还是二手房成交量在低位盘整。这次政策赶在节前落地,一方面落实中央有关房地产调控“止跌回稳”相关精神,另一方面,为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用。有助于转变买卖双方看淡市场的预期。
同时,监管层高频次释放积极信号,资本市场一改前期低迷,地产股出现涨停潮,乐观情绪又开始回归。某央企华中区域的市场负责人向记者透露,有客户之前看148平方米的高层,股市赚钱之后直接看更大面积的洋房。
卢文曦表示,进一步优化的政策会释放较多市场需求,黄金周的上海楼市表现值得市场期待,十月的楼市交易量也有望止跌企稳,四季度成交量有望走出翘尾行情。 【编辑:刘阳禾】
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